אחד הנושאים הכי מורכבים בהיבט של משק בית ותכנון החיים שלנו קדימה הוא נושא המשכנתא. מדובר בסכום כסף מאוד גדול שישפיע על ההתנהלות הכלכלית השוטפת שלנו במשך שנים רבות. בשורות הבאות בחרנו לדבר על אחד הנושאים הכי חשובים תחת המשכנתא והוא מכתב כוונות לסילוק משכנתא. מדובר למעשה במסמך שמראה את היתרה שעדיין לא סולקה בגין שיעבוד הנכס לבנק. המכתב מראה ללווים כמה כסף במדויק נשאר להם לשלם בגין ההלוואה, כלומר כמה כסף הם יצטרכו עוד לשלם כדי שמלוא המשכנתא תסולק או תיגרר לבטוחה שהיא חלופה, רק במידה והבנק יאשר את זה. המכתב מאפשר למנוע תשלום יתר או חסר לפי הסילוק או הגרירה בהתאם לתנאים המופיעים במכתב.
מי מספק את המכתב הזה ומתי צריך אותו?
היום אין זוג שמתכוון לקחת משכנתא או מתלבט לגבי מחזור משכנתא קיימת ולא נעזר בחברה המתמחה בייעוץ משכנתאות או באיש מקצוע הנקרא יועץ משכנתא. אמנם לא היועץ הוא זה שמנפיק את המכתב, אבל תפקידו בין השאר להציג בפני הלווים את חשיבות המכתב ולהסביר להם מה הוא אומר ומתי צריך להנפיקו. יש כמה פעולות מרכזיות שיגרמו לנו לפנות לבנק ממנו לקחנו את ההלוואה ולבקש את המכתב. זו הסיבה שכאשר אתם צריכים להזמין את מכתב הכוונות, עליכם לאפיין את הפעולה שבגינה אתם נדרשים לקבל אותו.
- מכירת נכס- בהיותכם מוכרים נכס משועבד, תידרשו לסלק את כל ההלוואות בגינן אותו נכס משעובד לבנק. לכן, בשלבים הראשונים לפני קבלת המכתב עליכם לבקש או להציג נסח טאבו או אישור זכויות של הנכס המשועבד לבנק. עליכם לפנות לבנק שלכם או ישירות לבנקאי שמטפל בכם. לרוב תקבלו את המכתב תוך מספר ימי עסקים בלבד. המכתב תקף לחודש ימים.
- סילוק הלוואות בגינן הנכס שלכם משועבד באמצעות פרי פסו כלומר הלוואת משכנתא מבנק אחר- גם במקרה זה יש צורך בנסח טאבו או אישור זכויות של הנכס. בנוסף, יש לדאוג למכתב הפניה המראה כי הבנק ממנו את מקבלים את המשכנתא מסכים לכך ורק בגין זה הבנק יסלק את המשכנתא.
- גרירת משכנתא – גם כאשר אנו רוצים לבצע גרירת משכנתא לנכס אחר נצטרך מכתב כוונות. גם במקרה זה יש צורך בנסח טאבו או אישור זכויות עבור כל אחד מהנכסים ששועבדו על ידי הבנק גם המשועבד וגם הנרכש וחוזה רכישה עבור הנכס החדש. גם במצב של גרירת משכנתא לערבות בנקאית או פיקדון יש לבקש מהבנק את המכתב.
טיפים נוספים שחייבים להכיר בנושא המשכנתא
בנוסף לכך שמומלץ להיעזר ביועץ משכנתאות, יש עוד כמה טיפים ששווה להכיר אותם. קודם כל עדיף להתבסס על ריבית קבועה. הריבית הקבועה עומדת על בין 1.5-3 אחוזים בתוסף של הצמדה למדד כמובן. מכיוון ובנק ישראל מציג לא מעט מגבלות, רק את שליש מהמשכנתא תוכלו לקחת בריבית פריים. החשש של ישראלים רבים הוא בנוגע לכך שבנק ישראל יעלה את הריבית ולכן עדיף לבחור בריבית קבועה. טיפ נוסף ששווה לאמץ הוא מפיזור סיכונים. כלומר, צריך להתייחס למשכנתא כמו תיק השקעות להגדיר את רמת הסיכון שאתם מעוניינים בה כולל התייחסות לאופי השינויים. שימו דגש על יכולת ההחזר שלכם בכל מיני תסריטים והרכיבו משכנתא מכמה מסלולים. דבר נוסף שחשוב להיות מודעים אליו הוא קצב ירידה החוב עבור הבנק. הסיבה לכך היא משום שככל שהחוב שלכם יורד יותר מהר, תוכלו לשדרג את עצמכם בדירה גדולה יותר מהר יותר. לכן, לקחת כדאי לשלב כאמור כמה מסלולים.